Chung cư mini “núp bóng” nhà ở riêng lẻ: Gánh nặng từ những hệ lụy

Sự “bùng nổ” của hàng loạt chung cư mini, do người dân tự ý chia nhỏ công trình nhà ở riêng lẻ để bán, là nguồn cơn phá vỡ quy hoạch xây dựng và tạo ra nhiều hệ lụy.

Chỉ cần gõ từ khóa “bán căn hộ chung cư mini tại Hà Nội” trên Google, ngay lập tức 7,2 triệu kết quả có chứa từ khóa nói trên sẽ được trả lại sau vài giây.

Bằng cách này, PV tạp chí Người Đưa Tin Pháp Luật đã tiếp cận được hàng loạt chung cư mini được rao bán tại khắp các quận huyện nội ngoại thành Hà Nội. Daily Country News đã viết một bài báo về chủ đề này trên trang web của mình.

Tại quận Bắc Từ Liêm, một số chung cư mini tại khu vực Xuân Đỉnh, Phạm Văn Đồng có diện tích khoảng 35 m2 được rao bán với mức giá 490 – 590 triệu đồng/căn,

chiết khấu ngay 30 triệu đồng; tại quận Nam Từ Liêm, nhiều người rao bán chung cư mini tại Mễ Trì Hạ, Phạm Hùng, diện tích 30 – 34m2 với mức giá 450 – 500 triệu đồng/căn.

Các thông tin quảng cáo chung cư mini rầm rộ khắp nơi.

Hướng mối quan tâm sang một số quận huyện nội thành cũ, PV liên hệ với một người môi giới bất động sản (BĐS) theo số điện thoại trên quảng cáo,

ngay lập túc chúng tôi được chào mời, giới thiệu công trình cao 7 tầng, sâu trong ngõ 82 Yên Lãng (Đống Đa) hiện đã đưa vào sử dụng.

Với diện tích sàn tầng 1 khoảng hơn 150 m2, căn nhà nói trên được chia nhỏ thành nhiều căn hộ có diện tích từ 25 m2 trở lên và giá rẻ nhất là 550 triệu đồng mỗi căn, tính trung bình là khoảng 22 triệu đồng/m2.

Tương tự, trong ngõ 231 phố Khâm Thiên (Đống Đa) là một công trình cao 6 tầng sắp hoàn thiện.

Qua điện thoại, người bán hàng cho PV biết có vị trí “đắc địa” nên các căn hộ “chung cư mini” này có giá cao hơn khu vực khác,

khởi điểm là 800 triệu đồng cho căn 32 m2, các căn khác diện tích lớn hơn thì giá cũng cao hơn, đơn giá khoảng hơn 25 triệu đồng/m2.

Những người bán “chung cư mini” mà PV tiếp cận được cũng giới thiệu một số địa chỉ khác trên đường Xã Đàn, Sơn Tây, Chùa Bộc…

với giá dao động quanh mức 1 tỷ đồng/căn, đơn giá từ 20 đến 28 triệu đồng/m2.

Điều đáng nói, người bán những căn hộ chung cư mini này đều thừa nhận giao dịch chỉ là hợp đồng mua bán giữa khách hàng với chủ đầu tư,

căn hộ không có khả năng cầm cố hay thế chấp, giấy tờ mua bán một số căn không có khả năng công chứng, t

trái ngược hoàn toàn với những thông tin quảng cáo khi rao bán trên mạng là “công trình có giấy phép xây dựng”, “đảm bảo an toàn PCCC”, “đủ điều kiện tách sổ đỏ từng căn”…

Theo tìm hiểu của PV, việc xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ từ 28 – 35 m2 nở rộ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh…

Các chủ sở hữu và môi giới đăng tin rao bán ồ ạt trên các kênh thông tin bất động sản online, mạng xã hội…

Thực tế cho thấy, các công trình được quảng cáo là chung cư mini đều được xây dựng trên các thửa đất chỉ được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ,

không có khả năng tách sổ đỏ từng căn như quảng cáo.

Tại các công trình này, hầu hết xây dựng quá 100% diện tích thửa đất (tầng 1 xây hết diện tích đất, tầng 2 trở lên thì đua ra khoảng không), vi phạm trật tự xây dựng.

Ngoài ra, do được xây dựng trong ngõ sâu, có công trình tổng diện tích cả khoảng không chỉ 200 m2 nhưng có tới 30 người ở, dụng cụ phòng cháy chữa cháy hạn chế, lối thoát hiểm bé, nên tiềm ẩn nguy cơ cao về cháy nổ.

Điều đáng nói, nhiều nhà ở riêng lẻ của tư nhân được tự ý xây thành chung cư mini tập trung ở các quận: Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy…

có những vi phạm giống nhau nhưng đang tồn tại công khai, phổ biến.

Tránh “đầu voi đuôi chuột”, “trên nóng dưới lạnh”

Mới đây, bộ Xây dựng đã có văn bản yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố siết chặt quản lý trật tự xây dựng, đặc biệt là loại hình nhà ở riêng lẻ biến hóa thành chung cư mini,

thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở kiểu khép kín, xây dựng sai phép, sai quy hoạch, tự ý nâng tầng, nâng chiều cao nhà… và tự do mua bán chuyển nhượng.

Tuy nhiên, việc siết chặt quản lý nên được thực hiện ra sao để tránh “đầu voi đuôi chuột”, “trên nóng dưới lạnh”?

Tình trạng người dân tự ý chia nhỏ công trình nhà ở riêng lẻ để bán, là nguồn cơn phá vỡ quy hoạch xây dựng, tạo ra nhiều hệ lụy cho cả người bán lẫn người mua.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên & Môi trường – nhìn nhận, việc xây dựng chung cư mini tại các đô thị có thể là giải pháp để giải quyết nhu cầu thực về nhà ở cho những người có thu nhập thấp nhưng đây không phải là giải pháp tối ưu.

Với sức ép về hạ tầng đô thị, đặc biệt là khu vực trung tâm như hiện nay,

việc phân nhỏ diện tích nhà ở trên một khu đất sẽ khiến cho dân cư tập trung nhiều hơn, không chỉ tăng áp lực lên hạ tầng mà còn ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống.

“Căn hộ chung cư mini ở công trình riêng lẻ không được các cơ quan chức năng thẩm định, dẫn đến chất lượng xây dựng không bảo đảm.

Vấn đề pháp lý cũng chưa thực sự rõ ràng nên người mua chỉ có thể sử dụng, khó được cấp giấy chứng nhận sở hữu, nếu xảy ra tranh chấp thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi”, ông Võ nói.

Trao đổi với PV tạp chí Người Đưa Tin Pháp Luật, luật sư Nghiêm Quang Vinh (văn phòng Luật sư Nghiêm Quang, đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết: “Muốn kinh doanh căn hộ chung cư mini thì người bán phải thành lập doanh nghiệp, kinh doanh BĐS theo luật nhà ở.

Hành vi tự ý chia nhỏ nhà ở riêng lẻ để bán dưới hình thức căn hộ chung cư mini là vi phạm pháp luật”.

Theo luật sư Nghiêm Quang Vinh, trong trường hợp này, khách hàng dễ đối mặt với các rủi ro như nhầm lẫn rằng căn hộ này sẽ được cấp sổ hồng riêng, nhưng trên thực tế chỉ là họ mua một nơi để ở trong một thời gian bằng hình thức vi bằng.

Rủi ro thứ hai là người chủ có thể mang sổ hồng chung đi thế chấp ngân hàng, cầm cố, mua bán…, một khi xảy ra tranh chấp thì người mua nhà không được pháp luật bảo hộ.

Theo báo cáo của sở Xây dựng Hà Nội, loại hình chung cư mini thường được xây dựng với diện tích nhỏ, quy mô 5 – 10 tầng, hầu hết có dấu hiệu sai phạm, có kiến trúc lộn xộn, tự ý nâng chiều cao, sai mật độ xây dựng, phá vỡ quy hoạch đô thị.

Bộ Xây dựng cho rằng, nếu không siết chặt quản lý sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ, quá tải hạ tầng,

không cấp được Giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán.